Câu hỏi thường gặp trong Bất động sản

Hiện nay pháp luật chưa có chế định cụ thể nào về chung cư cũ, tuy nhiên theo cách hiểu thông dụng hiện nay, thì chung cư cũ là các chung cư có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu là các chung cư xây dựng trước năm 1990.

So với đầu tư cho thuê thì đầu tư kiểu “lướt sóng” được những nhà đầu tư chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả năng cho lãi “khủng” trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, bạn phải có am hiểu nhất định về thị trường bất động sản nếu muốn tham gia đầu tư vào phân khúc này.

Thông thường, nhà đầu tư khi tham gia “lướt sóng” có xu hướng thích đầu tư vào đất nền nhiều hơn do tính thanh khoản cao hơn và khả năng cho lợi nhuận đột biến.

Để thành công với kiểu đầu tư lướt sóng, bạn không chỉ nắm chắc về khả năng thanh khoản mà còn phải nắm được mọi thông tin về khu vực hoặc dự án định đầu tư (giá bán, quy hoạch, khả năng tăng giá, rủi ro, tình trạng “bong bóng”, sốt đất “ảo”…).

Ngoài ra, bạn cần tránh những lô đất hay dự án có tính pháp lý không minh bạch và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Những người thành công với loại hình này thường là những nhà đầu tư cập nhật được một số thông tin ít người biết. Do đó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc không đủ sự chuyên nghiệp để thẩm định thông tin thì không nên đầu tư theo những lời đồn thổi hoặc theo phong trào.

Đúng. Vì càng lên cao càng yên tĩnh và view đẹp hơn. Chỉ có shophouse, kiot (tầng trệt để kinh doanh) và penthouse (tầng thượng) là có giá đặc biệt, tùy giá trị kinh tế của mỗi vị trí chung cư đó sở hữu.

Tùy thuộc vào Chủ đầu tư dự án. Sổ hồng được cấp theo từng đợt, CĐT sẽ thông báo trước mỗi đợt cho chủ hộ đăng ký. Thường là khoảng 1 năm tính từ ngày bàn giao nhà.

Bạn có thể thay đổi trang trí nội thất căn hộ để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng trên nguyên tắc không làm thay đổi kết cấu chung và thiết kế mặt ngoài của công trình, việc thay đổi này phải được Chủ đầu tư đồng ý (bằng văn bản) trước khi thi công.

Quy trình: Nộp đơn đề nghị thay đổi hoặc sửa chữa cho Ban Quản lý. Ban Quản lý có trách nhiệm chuyển cho bộ phận chức năng xem xét và phản hồi sớm cho bạn.

Điều 51, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành từ ngày 8/8/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là 2% giá bán căn hộ. Khoản tiền này do người mua đóng cho Chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao căn hộ. Sau khi Ban quản trị nhà được thành lập, Chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho Ban quản trị chung cư quản lý trên nguyên tắc công khai, minh bạch cho tất cả các hộ dân cùng biết.

Các ngân hàng hiện nay đều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ để mua nhà đất. Tuy nhiên trước khi quyết định vay tiền mua nhà của bất kỳ một ngân hàng nào bạn cũng cần phải nghiên cứu kỹ về lãi suất, thời hạn vay, mức vay, chính sách ưu đãi để biết được ngân hàng nào cho vay tốt nhất.

Hiện nay, Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV là thương hiệu hàng đầu cho vay mua nhà trả góp. Đặc điểm nổi bật của gói vay là cho vay tới 100% nhu cầu vay vốn, thời hạn kéo dài đến 20 năm, lãi suất từ 7,1%.

Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank cũng là một trong những ngân hàng dành nhiều ưu đãi cho khách hàng vay mua nhà đất, chung cư.

Hạn mức cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank lên tới 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, với thời gian vay tối đa là 15 năm.

Khi vay vốn ngân hàng để mua nhà bạn cần những thủ tục và điều kiện nhất định. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về thủ tục và điều kiện vay mua. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn một số thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà đất như:

1 – Hồ sơ pháp lý vay vốn: sổ hộ khẩu/KT3/giấy tạm trú của người vay và bên bảo lãnh (nếu có). Chứng minh nhân dân của 2 vợ chồng hoặc bên bảo lãnh (nếu có). Giấy đăng ký kết hôn và bên bảo lãnh (nếu có).

2 – Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Điều kiện và thủ tục quan trọng khi vay ngân hàng mua nhà mà bạn phải có đó là hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ. Nếu bạn làm công ty, bạn cần có hợp đồng lao động, thêm vào đó là sao kê tài khoản trả lương qua ngân hàng hoặc bảng lương trong 3 tháng gần nhất.

Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn cần có đăng ký kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, báo cáo tài chính của năm trước. Có dấu xác nhận của cơ quan thuế trong bảng kê khai thuế VAT 6 tháng gần đây nhất.  Đối với chủ hộ kinh doanh cá thể thì bạn phải có giấy đăng ký kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, sổ sách ghi chép bán hàng, hoá đơn bán lẻ (nếu có).

3 – Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay tiền ngân hàng: Bạn cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ căn nhà, nền nhà dự định mua cùng biên lai đóng tiền. Hoặc bạn có thể sử dụng giấy thoả thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà do 2 bên lập (nếu có).

Bạn có thể tham khảo phí quản lý tại các căn hộ chung cư tại quận 4 cũng như quy định mức phí sàn trần của luật định.

» Phí quản lý ở các chung cư tại Quận 4, TP. Hồ Chí Minh

Mức phí gửi xe tùy thuộc vào quy định của mỗi chung cư. Tuy vậy, biểu phí vẫn phải đúng theo quy định của nhà nước.

» Phí quản lý ở các chung cư tại Quận 4, TP. Hồ Chí Minh

Thường là 1% trên tổng giá trị giao dịch mua bán. Phí này được người bán trả và có thể thỏa thuận riêng ở một mức khác tùy vào giá trị bất động sản.

Mức phí tham khảo tại Kona Real:

• Khách mua, khách thuê yêu cầu tìm nhà giúp: Miễn phí.
• Khách bán: Chi trả phí hoa hồng là 1% trên giá bán.
• Khách cho thuê căn hộ/ nhà phố để ở: Chi trả phí hoa hồng là 1 tháng tiền thuê/ hợp đồng 1 năm.
• Khách cho thuê nhà phố kinh doanh: Chi trả phí hoa hồng là 1 tháng tiền thuê/ hợp đồng từ 3 năm trở lên và 0,5 tháng tiền thuê hợp đồng từ 1-2 năm.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Những hạn chế đối với vi bằng

Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với:

– Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;

– Các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);

– Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.

Như vậy, thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.

(Nguồn: luatvietnam.vn)

– Hợp đồng thuê nhà nếu thuê để ở đa phần không có công chứng. Thuê nhà làm công ty, kinh doanh đa phần ra công chứng.

– Giá ghi trên hợp đồng công chứng có khi bằng giá thuê thật hoặc thấp hơn tùy vào thỏa thuận của 2 bên.

– Phí công chứng tính theo tổng giá trị hợp đồng thuê = Giá thuê × số tháng.
1 HĐ tổng giá trị khoảng 7 tỷ (tổng giá trị thuê nhà trong 6 năm rưỡi), đóng lệ phí là 9.4 triệu.

– Thuế cho thuê nhà là 10%, trong đó bao gồm giá trị gia tăng 5% và 5% thuế thu nhập cá nhân. Đa phần 5% VAT do bên thuê chịu và 5% thuế thu nhập cá nhân do bên chủ nhà chịu.

Trên thực tế tất cả thuế phí đều có thể thỏa thuận được!

Trung tá Nguyễn Văn Tài, Trưởng Công an phường Tam Phú, quận Thủ Đức, TP.HCM, cho biết không phải cứ vô khách sạn, nhà nghỉ kiểm tra, thấy có hai người nam nữ trong phòng là cho rằng họ có hành vi mua bán dâm.

Theo trung tá Tài, trách nhiệm của công an là nhằm ngăn chặn những hoạt động trái với quy định của pháp luật. Chính vì thế, công an cũng phải đảm bảo tính chính xác của sự việc, không thể lập biên bản vi phạm hành chính bất cứ ai khi không có chứng cứ sai phạm.

“Khi công an kiểm tra phòng, chỉ cần bạn xuất trình được giấy tờ tùy thân liên quan. Sau đó, tổ công tác sẽ tiến hành kiểm tra thông tin bạn cung cấp, rất nhanh sau đó sẽ xác minh được bạn có thực hiện hoạt động mua bán dâm hay không. Thông thường chính quyền địa phương nắm rõ tình hình an ninh trật tự trên địa bàn nên sẽ nắm rõ ai, nơi nào diễn ra hoạt động gì và sẽ tiến hành kiểm tra, xử lý chứ không phải cứ vô cớ ập vào kiểm tra đâu”, trung tá Tài nhấn mạnh.

Trung tá Cao Huỳnh Thanh, Trưởng Công an phường Linh Tây (quận Thủ Đức, TP.HCM), cũng cho rằng mọi người không nên có suy nghĩ lo lắng rằng cứ bị kiểm tra, thấy hai người ở chung phòng là có diễn ra hoạt động mua bán dâm.

(Nguồn: PLO.vn)